REITs試點新進展：《信托公司房地產投資信托業(yè)務管理辦法》修訂之中
來源： 時間：2009-02-05
“我們準備打報告，走央行的模式?！?月3日，一位正在推進REITs項目的東部某地方金融辦人士透露。此舉意味著，該REITs項目將在銀行間市場發(fā)行，而非交易所公開上市;同時，在產品設計上，該REITs也會不采用國際通行的買斷式，而通過信托方式來隔離資產的所有權和收益權，發(fā)行人不喪失對資產的控制權，只是將資產的收益權轉讓給信托單位持有人。
選擇何種發(fā)行渠道曾是該REITs項目推進過程中的一大難題，徘徊良久?！案鶕?jù)我們與監(jiān)管機構的溝通，在我國將要推行的REITs試點方案中，將銀行間市場作為REITs發(fā)行和流通主渠道的可能性很高，一開始就大規(guī)模推出個人投資者可參與的公開上市型REITs的可能性較低。”北京某券商投行人士說。
與此同時，作為銀監(jiān)會支持REITs的重要抓手——《信托公司房地產投資信托業(yè)務管理辦法（草案）》（下稱“草案”），在經過內部征求意見后，目前正在修訂之中。這一管理辦法，“估計今年就會出臺。”2月2日，一位曾接觸過草案的知情人士稱。
先走銀行間市場
無論是REITs項目推進者還是投行人士均認為，依托信托方式，先走銀行間市場，推出REITs的速度更快，障礙更小。
2009年伊始，銀監(jiān)會召開“2008年信托公司峰會暨非銀行金融機構監(jiān)管工作會議”（下稱“會議”），提出支持信托公司開展金融創(chuàng)新。而隨著REITs試點的推出，REITs的發(fā)起人可以利用信托平臺來操作;但銀監(jiān)會同時強調，禁止開展無收益房屋信托。
“信托公司什么時候可以做REITs，會議上并沒有說，但對于準REITs，信托公司都在做，做成完全跟國外一樣的買斷式也沒有必要，做準的完全夠了?！迸Ｄ甏汗?jié)前夕，一位參加會議的信托公司高層直言。
前述地方金融辦人士稱，不采用買斷式也是央行推進REITs試點的一個思路。他表示，央行的設想類似于固定收益產品，不真實轉讓資產的控制權，只是轉讓資產所產生的收益權，信托正是隔離所有權和收益權的平臺;而證監(jiān)會的思路可能是買斷式的，標的資產的控制權要交給資產管理公司，而資產管理公司又主要由券商、基金公司發(fā)起設立。
依據(jù)前述知情人士的理解，銀監(jiān)會支持REITs的一個總體思路也是一種類固定收益產品，面向機構投資者，并要求風險可控。
與現(xiàn)有的房地產信托計劃相比，信托公司參與REITs，有何重要突破呢？“如果各方論證可行，（房地產投資信托）可以到銀行間市場去發(fā)行，對象是機構投資者，不發(fā)售給脆弱的個人投資者。”前述知情人士透露。
在前述會議上，銀監(jiān)會主席劉明康也要求信托公司，做好信托產品對成熟自然人和機構投資人的區(qū)分，不得向脆弱的自然人推介信托產品。
上述券商投行人士稱，在REITs運作方式上，草案規(guī)定，可能采用封閉式。經核準的信托單位總額在信托合同期限內固定不變，信托單位可以質押、交易，但信托單位持有人不得申請贖回。
草案撰寫者認為，在運作方式上，綜合考慮房地產信托資產長期性的特征以及各國房地產信托起步階段的經驗，建議采用封閉式，先設置一定的存續(xù)期限，到期后投資者可以選擇贖回或轉為新的房地產信托。
而為了風險可控，草案也作出相應的規(guī)定。如關于開發(fā)性物業(yè)投資的規(guī)定，草案表示，對房地產信托進行開發(fā)性物業(yè)投資從嚴規(guī)定，如禁止投資或限定投資上限不得超過總資產的20％;再如REITs負債經營比例，草案建議在試點期間負債比例不宜超過不動產資產凈值的30％。而在資金投向上，草案表示，信托公司將通過契約與投資者約定資金信托關系，信托資金的具體投向是成熟的商業(yè)物業(yè)。
“為降低風險，資金投向主要是有穩(wěn)定現(xiàn)金流的，且有第二還款來源、有保障的投資對象，主要是商業(yè)地產，包括飲食城等?！鄙鲜鲋槿耸糠Q。
姍姍來遲為哪般？
近年來，房地產信托融資的資金規(guī)模逐步壯大。2008年以來，房地產市場遭遇融資困境，帶來了房地產類信托發(fā)行的高潮。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2008年8月23日，當年房地產信托的募集資金總額已大于2007年全年總規(guī)模。
“但由于相關法律法規(guī)尚不完善，目前我國的這些房地產信托融資產品并非真正的REITs，而是準REITs產品。”前述券商投行人士直言，與從境外基金、國內基金、信托產品上挖掘融資渠道相比，REITs模式能夠提供更穩(wěn)定的長期資金支持。
這位投行人士稱，中國的REITs產品為何姍姍來遲，原因之一在于監(jiān)管部門之間職能尚未理順。按照中國金融業(yè)分業(yè)監(jiān)管的原則，信托公司由銀監(jiān)會而非證監(jiān)會監(jiān)管。在這種情況下，作為信托基金的REITs只能在銀行間市場流通。
但上述投行人士指出，目前矛盾在于，按照國際慣例，REITs應該是可以在股票市場流通，而且如果只能在銀行間市場流通，那么REITs募集資金有限，且個人投資者和相當多的機構投資者不能參與，則難以體現(xiàn)REITs的規(guī)模和流通價值。
同時，由于中國目前《公司法》下尚不能通過設立特殊目的公司來發(fā)行REITs并上市，中國式REITs很可能通過依托信托公司、基金管理公司來操作。
REITs可能帶來的金融風險，則是“姍姍來遲”的第二個原因。前述投行人士稱，REITs方案需由很多個主管部門協(xié)同制定，而由于席卷全球的經濟金融危機就是由于金融創(chuàng)新過度、缺乏適當監(jiān)管造成的，這使得政府在制定相關政策時心存顧慮，會更加謹慎。
此外，REITs運作過程中雙重稅收的問題也是制約因素之一。如在基金本身和租金收益兩個環(huán)節(jié)雙重繳稅，會導致基金持有者收益嚴重受損，只有解決了稅收問題，才能保證REITs順利發(fā)行。
近期，對于REITs推出后的市場歡迎度不應有太多期待，“目前要做的是先把產品推出來，做好產品結構、監(jiān)管以及法律制度等方面的安排?！?月22日，上海市金融辦主任方星海如是說。
選擇何種發(fā)行渠道曾是該REITs項目推進過程中的一大難題，徘徊良久?！案鶕?jù)我們與監(jiān)管機構的溝通，在我國將要推行的REITs試點方案中，將銀行間市場作為REITs發(fā)行和流通主渠道的可能性很高，一開始就大規(guī)模推出個人投資者可參與的公開上市型REITs的可能性較低。”北京某券商投行人士說。
與此同時，作為銀監(jiān)會支持REITs的重要抓手——《信托公司房地產投資信托業(yè)務管理辦法（草案）》（下稱“草案”），在經過內部征求意見后，目前正在修訂之中。這一管理辦法，“估計今年就會出臺。”2月2日，一位曾接觸過草案的知情人士稱。
先走銀行間市場
無論是REITs項目推進者還是投行人士均認為，依托信托方式，先走銀行間市場，推出REITs的速度更快，障礙更小。
2009年伊始，銀監(jiān)會召開“2008年信托公司峰會暨非銀行金融機構監(jiān)管工作會議”（下稱“會議”），提出支持信托公司開展金融創(chuàng)新。而隨著REITs試點的推出，REITs的發(fā)起人可以利用信托平臺來操作;但銀監(jiān)會同時強調，禁止開展無收益房屋信托。
“信托公司什么時候可以做REITs，會議上并沒有說，但對于準REITs，信托公司都在做，做成完全跟國外一樣的買斷式也沒有必要，做準的完全夠了?！迸Ｄ甏汗?jié)前夕，一位參加會議的信托公司高層直言。
前述地方金融辦人士稱，不采用買斷式也是央行推進REITs試點的一個思路。他表示，央行的設想類似于固定收益產品，不真實轉讓資產的控制權，只是轉讓資產所產生的收益權，信托正是隔離所有權和收益權的平臺;而證監(jiān)會的思路可能是買斷式的，標的資產的控制權要交給資產管理公司，而資產管理公司又主要由券商、基金公司發(fā)起設立。
依據(jù)前述知情人士的理解，銀監(jiān)會支持REITs的一個總體思路也是一種類固定收益產品，面向機構投資者，并要求風險可控。
與現(xiàn)有的房地產信托計劃相比，信托公司參與REITs，有何重要突破呢？“如果各方論證可行，（房地產投資信托）可以到銀行間市場去發(fā)行，對象是機構投資者，不發(fā)售給脆弱的個人投資者。”前述知情人士透露。
在前述會議上，銀監(jiān)會主席劉明康也要求信托公司，做好信托產品對成熟自然人和機構投資人的區(qū)分，不得向脆弱的自然人推介信托產品。
上述券商投行人士稱，在REITs運作方式上，草案規(guī)定，可能采用封閉式。經核準的信托單位總額在信托合同期限內固定不變，信托單位可以質押、交易，但信托單位持有人不得申請贖回。
草案撰寫者認為，在運作方式上，綜合考慮房地產信托資產長期性的特征以及各國房地產信托起步階段的經驗，建議采用封閉式，先設置一定的存續(xù)期限，到期后投資者可以選擇贖回或轉為新的房地產信托。
而為了風險可控，草案也作出相應的規(guī)定。如關于開發(fā)性物業(yè)投資的規(guī)定，草案表示，對房地產信托進行開發(fā)性物業(yè)投資從嚴規(guī)定，如禁止投資或限定投資上限不得超過總資產的20％;再如REITs負債經營比例，草案建議在試點期間負債比例不宜超過不動產資產凈值的30％。而在資金投向上，草案表示，信托公司將通過契約與投資者約定資金信托關系，信托資金的具體投向是成熟的商業(yè)物業(yè)。
“為降低風險，資金投向主要是有穩(wěn)定現(xiàn)金流的，且有第二還款來源、有保障的投資對象，主要是商業(yè)地產，包括飲食城等?！鄙鲜鲋槿耸糠Q。
姍姍來遲為哪般？
近年來，房地產信托融資的資金規(guī)模逐步壯大。2008年以來，房地產市場遭遇融資困境，帶來了房地產類信托發(fā)行的高潮。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2008年8月23日，當年房地產信托的募集資金總額已大于2007年全年總規(guī)模。
“但由于相關法律法規(guī)尚不完善，目前我國的這些房地產信托融資產品并非真正的REITs，而是準REITs產品。”前述券商投行人士直言，與從境外基金、國內基金、信托產品上挖掘融資渠道相比，REITs模式能夠提供更穩(wěn)定的長期資金支持。
這位投行人士稱，中國的REITs產品為何姍姍來遲，原因之一在于監(jiān)管部門之間職能尚未理順。按照中國金融業(yè)分業(yè)監(jiān)管的原則，信托公司由銀監(jiān)會而非證監(jiān)會監(jiān)管。在這種情況下，作為信托基金的REITs只能在銀行間市場流通。
但上述投行人士指出，目前矛盾在于，按照國際慣例，REITs應該是可以在股票市場流通，而且如果只能在銀行間市場流通，那么REITs募集資金有限，且個人投資者和相當多的機構投資者不能參與，則難以體現(xiàn)REITs的規(guī)模和流通價值。
同時，由于中國目前《公司法》下尚不能通過設立特殊目的公司來發(fā)行REITs并上市，中國式REITs很可能通過依托信托公司、基金管理公司來操作。
REITs可能帶來的金融風險，則是“姍姍來遲”的第二個原因。前述投行人士稱，REITs方案需由很多個主管部門協(xié)同制定，而由于席卷全球的經濟金融危機就是由于金融創(chuàng)新過度、缺乏適當監(jiān)管造成的，這使得政府在制定相關政策時心存顧慮，會更加謹慎。
此外，REITs運作過程中雙重稅收的問題也是制約因素之一。如在基金本身和租金收益兩個環(huán)節(jié)雙重繳稅，會導致基金持有者收益嚴重受損，只有解決了稅收問題，才能保證REITs順利發(fā)行。
近期，對于REITs推出后的市場歡迎度不應有太多期待，“目前要做的是先把產品推出來，做好產品結構、監(jiān)管以及法律制度等方面的安排?！?月22日，上海市金融辦主任方星海如是說。
(chenping摘自信托法律網)